青森市新町地区は、青森市を代表する中心商業地です。

JR青森駅から徒歩圏内に位置し、新町通りを中心に店舗、飲食店、事務所、金融機関などが集積しています。

令和8年（2026年）地価公示では、新町地区に3つの公示地点が設定されており、最も高い地点では20万1,000円/㎡、坪単価約66万4,000円となっています。

本記事では、令和8年地価公示をもとに、新町地区の地価相場、地点ごとの価格差、地価が高い理由、今後の見通しについて、不動産鑑定士の視点から解説します。

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令和8年の新町地区の地価相場

令和8年地価公示では、新町地区の3地点について公示価格が公表されています。

標準地番号	所在地	価格（円/㎡）	坪単価	前年比
青森5-3	新町一丁目13番4外	201,000円	約66.45万円	+1.52%
青森5-13	新町一丁目5番13	83,500円	約27.60万円	+5.16%
青森5-2	新町二丁目7番21	83,000円	約27.44万円	+1.10%

3地点の単純平均は122,500円/㎡、約40.5万円/坪です。3地点はいずれも商業地ですが、立地条件によって価格水準には大きな差があります。

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新町地区で最も地価が高い場所

新町地区で最も地価が高いのは、

新町一丁目13番4外（青森5-3）

です。

令和8年の公示価格は、

201,000円/㎡

となっています。

坪単価に換算すると、

約66万4,000円/坪

です。

この地点は青森駅から約450mに位置し、25m幅員の県道に面しています。

周辺には百貨店、中高層店舗などが建ち並ぶ中心的な商業地域が形成されています。

地積は621㎡で、用途地域は商業地域、建ぺい率80％、容積率600％となっています。

このように、駅への近接性、道路条件、商業集積、土地の高度利用可能性などが揃っていることが、高い地価水準につながっています。

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新町一丁目5番13の地価

2番目に注目したいのが、

新町一丁目5番13（青森5-13）

です。

令和8年の公示価格は、

83,500円/㎡（約27.6万円/坪）

となっています。

前年比では5.16％上昇しており、今回確認した3地点の中では最も高い上昇率となっています。

青森駅から約350mという駅近の立地ですが、青森5-3とは土地利用の性格が異なります。

周辺は小規模な小売店舗や飲食店などが建ち並ぶ商業地域で、標準的使用は「低中層店舗兼事務所地」とされています。

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新町二丁目7番21の地価

新町二丁目7番21（青森5-2）の令和8年地価公示価格は、

83,000円/㎡（約27.4万円/坪）

です。

前年比は1.10％上昇しています。

青森駅から約900m離れており、新町一丁目の中心部と比較すると駅からの距離があります。

一方、25m幅員の県道に面しており、周辺には各種小売店舗が建ち並ぶ中心部の商業地域が形成されています。

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新町地区では「同じ町内」でも地価が大きく違う

新町地区の地価を考えるうえで非常に重要なのが、同じ新町でも土地価格に大きな差があることです。

令和8年の3地点を比較すると、

201,000円/㎡

から

83,000円/㎡

まで開きがあります。

最高地点と最低地点では、1㎡当たり118,000円の差があります。

これは、単純に「新町だから○万円/㎡」と判断することが難しいことを示しています。

商業地の価格は、

• 駅からの距離
• 前面道路の幅員
• 交通量
• 商業集積
• 店舗の連続性
• 土地の規模
• 間口・奥行
• 容積率
• 高度利用の可能性
• 駐車場の確保

などによって大きく変わります。

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新町地区の地価が高い理由

青森駅に近い

新町地区最大の強みは、青森駅との近接性です。

特に青森5-3は青森駅から約450m、青森5-13は約350mに位置しています。

駅周辺は人の流れが生まれやすく、店舗や事務所などの事業用不動産にとって重要な立地条件となります。

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中心商業地としての集積

新町地区には、店舗、飲食店、事務所、金融機関などが集積しています。

特に青森5-3の周辺は「百貨店、中高層店舗等が建ち並ぶ中心的商業地域」と評価されています。

このような商業集積は、土地の収益性を支える重要な要因です。

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高い容積率を利用できる

商業地では、土地そのものの価格だけではなく、その土地上にどの程度の建物を建築できるかも重要です。

青森5-3では、容積率600％が指定されています。

つまり、一定の条件のもとで土地を高度利用できるため、店舗・事務所などの収益物件を建築する場合には、土地の収益性を検討するうえで重要なポイントになります。

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新町地区の地価は上昇しているのか？

令和8年の3地点はいずれも前年を上回っています。

特に青森5-13は前年比5.16％上昇となっており、3地点の中で上昇率が最も高くなっています。

青森5-3については、

令和7年：198,000円/㎡
↓
令和8年：201,000円/㎡

となり、3,000円/㎡、率にして約1.52％上昇しました。

長期的には、バブル期と比較すると現在の価格水準は大幅に低いものの、近年の新町地区では地価の下落から上昇・回復へと向かう動きが確認できます。

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新町地区で土地を売買するときの注意点

新町地区のような中心商業地では、住宅地以上に「収益性」を考える必要があります。

例えば、同じ500㎡の土地であっても、

• 駅からの距離
• 前面道路
• 容積率
• 土地形状
• 周辺店舗
• 駐車場の確保
• 建築可能な建物
• 賃料水準

によって適正価格は変わります。

したがって、公示価格をそのまま実際の売買価格として使用することはできません。

地価公示は、あくまでも標準的な土地についての価格です。

実際の不動産取引では、対象不動産の個別性を考慮した価格査定が必要になります。

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不動産鑑定士から見た新町地区の今後

新町地区は、青森市の中心商業地として今後も重要な役割を担うと考えられます。

一方で、人口減少、インターネット通販の普及、店舗形態の変化など、地方都市の中心商業地を取り巻く環境には厳しい側面もあります。

今後の地価を考える場合には、単純に「駅前だから上昇する」と判断するのではなく、

①青森駅周辺の人流

②商業施設・店舗の集積

③オフィス需要

④ホテル・観光需要

⑤再開発・中心市街地活性化

などを総合的に見る必要があります。

特に、中心商業地では土地を「何に使うことが最も収益的なのか」という観点が地価形成に大きく影響します。

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まとめ

令和8年地価公示における青森市新町地区の公示価格は、地点によって大きな差があります。

最も高い青森5-3は、

201,000円/㎡（約66.45万円/坪）

となっています。

一方、新町一丁目5番13は83,500円/㎡、新町二丁目7番21は83,000円/㎡です。

新町地区の地価を見るときには、町名だけで判断するのではなく、駅距離、道路条件、商業集積、容積率、土地の規模などを個別に分析することが重要です。

青森市の中心商業地について、実際の土地価格や不動産の価値を判断する場合には、地価公示だけでなく、取引事例や収益性などを踏まえた詳細な不動産評価が必要になります。

青森市で土地の売買、相続、担保評価、事業用不動産の取得などをご検討の方は、不動産鑑定士へのご相談をおすすめします。