遺産分割において、不動産は預貯金のように価値が明確ではありません。

そのため、「この土地はいくらなのか」という認識の違いが相続人同士の対立を招くことがあります。こうした問題を解決する手段の一つが、不動産鑑定士による鑑定評価です。

今回は、遺産分割で不動産鑑定が必要になる代表的なケースについて詳しく解説します。

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遺産分割で鑑定が必要なケース

不動産の価格は一つではない

相続の相談を受けると、「固定資産税評価額があるから、その金額で分ければよいのでは？」という声を聞くことがあります。

しかし、不動産にはさまざまな価格が存在します。

例えば、

• 固定資産税評価額
• 相続税評価額（路線価）
• 公示地価
• 基準地価格
• 実勢価格
• 不動産鑑定評価額

などがあり、それぞれ利用目的が異なります。

固定資産税評価額は固定資産税を課税するための価格であり、実際に売買される価格とは異なります。

また、相続税評価額は相続税を計算するための価格であり、「市場でいくらで売れるか」を示すものではありません。

遺産分割では、市場価値に近い価格を把握することが公平な分割につながります。

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ケース1　相続人同士で価格の認識が異なる場合

最も多いケースが、相続人ごとに不動産の価値について意見が異なる場合です。

例えば、実家の土地について、

「5,000万円の価値がある」

と考える相続人もいれば、

「3,500万円くらいだろう」

と考える相続人もいます。

不動産会社へ査定を依頼しても、会社ごとに査定額が数百万円以上異なることも珍しくありません。

不動産会社は、適正な時価ではなく、自分たちが売りやすい値段をつけて売ろうとします！

このような状況では、話し合いが平行線になってしまいます。

そこで、不動産鑑定士が公正・中立な立場から市場価値を判定することで、相続人全員が共通の基準を持って話し合いを進めることができます。

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ケース2　一人が不動産を取得する場合

遺産分割では、一人が不動産を取得し、他の相続人には現金などを分配するケースがあります。

例えば、

• 長男が自宅を相続する
• 次男・長女は代償金を受け取る

というケースです。

この場合、不動産の価格が適正でなければ、代償金の金額も公平になりません。

もし市場価値より低く評価すれば、不動産を取得した人が有利になります。

逆に高く評価しすぎると、不動産を取得する人に過大な負担が生じます。

不動産鑑定評価によって適正価格を把握することは、公平な遺産分割を実現するために重要です。

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ケース3　遺産分割調停や審判になった場合

相続人同士の話し合いで解決できない場合は、家庭裁判所で遺産分割調停や審判を行うことになります。

裁判所では、「誰が高いと言っているか」「誰が安いと言っているか」ではなく、客観的な資料が重視されます。

不動産鑑定評価書は、不動産鑑定評価基準に基づいて作成された専門家の意見書であり、客観性・信頼性の高い資料として活用されることがあります。

調停や審判では、不動産鑑定士が選任されて評価を行うケースもあります。

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ケース4　特殊な土地で価格判断が難しい場合

すべての土地が同じように評価できるわけではありません。

例えば、

• 不整形地
• 無道路地
• がけ地
• 広大地
• 借地権・底地
• 私道負担がある土地
• 市街化調整区域の土地

などは、一般的な住宅地より評価が難しくなります。

また、地方では取引事例が少なく、価格判断が難しい地域もあります。

このような不動産は専門的な知識が必要となるため、不動産鑑定士による評価が有効です。

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ケース5　収益物件を相続する場合

賃貸マンションやアパート、貸店舗などの収益不動産は、単純に土地と建物の価格だけでは評価できません。

将来得られる家賃収入や空室率、維持管理費なども考慮して価格を判断する必要があります。

このような不動産では、「収益還元法」という評価手法を用いて価格を求めることが一般的です。

専門的な分析が必要となるため、不動産鑑定士への依頼が望ましいケースといえます。

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ケース6　相続人以外との利害関係がある場合

不動産が共有名義となっている場合や、借地権・地上権など第三者の権利が存在する場合には、通常の土地より評価が難しくなります。

権利関係によって価格が大きく変動するため、専門的な判断が必要になります。

このようなケースでも、不動産鑑定評価が適正な価格を把握するための重要な資料となります。

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不動産会社の査定と鑑定評価の違い

不動産会社の査定は、「このくらいで売れるだろう」という販売価格の目安です。

一方、不動産鑑定評価は、不動産鑑定評価基準に基づき、

• 取引事例比較法
• 原価法
• 収益還元法

などの評価手法を用いて、客観的かつ公正な価格を判定します。

そのため、裁判所や弁護士、税理士、金融機関などでも信頼性の高い資料として利用されています。

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まとめ

遺産分割では、不動産の価格をどのように評価するかが、相続人全員の納得につながる重要なポイントです。

特に、

• 相続人同士で価格の認識が異なる場合
• 一人が不動産を取得する場合
• 調停や審判に発展した場合
• 特殊な土地や収益物件を相続する場合
• 権利関係が複雑な不動産を含む場合

には、不動産鑑定士による鑑定評価が有効です。

客観的で信頼性の高い価格を把握することは、不要な争いを防ぎ、円満な相続の実現につながります。

相続で不動産の評価に不安がある場合は、早めに不動産鑑定士へ相談し、専門家の意見を参考にしながら遺産分割を進めることをおすすめします。